Жилищный кодекс

Жилищный кодекс снова меняется ("Квартирный ряд", № 23 (542) от 9 июня 2005г.)
Три месяца в стране действует новый Жилищный кодекс РФ. Но уже внесено несколько законопроектов, которые корректируют некоторые нормы ЖК, закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и других законодательных актов.
Первым внес проект Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации" председатель комитета по законодательству Государственной Думы Павел Крашенинников с группой депутатов от "Единой России".
Второй проект подписан депутатами ГД от Москвы Галиной Хованской, Михаилом Задорновым и другими депутатами, не входящими в "Единую Россию".
Комментирует проекты законов депутат Государственной Думы Галина Хованская.
- Основной объем поправок в проекте, представленном "единороссами", идет как раз в Жилищный кодекс. Анализируя его, можно сказать, что одни поправки - это исправление собственных ошибок, другие - действительно необходимые изменения, уточняющие и дополняющие некоторые положения. К сожалению, в проекте есть попытки провести ревизию гражданского законодательства, с чем согласиться совершенно невозможно. Это усугубляет ситуацию, которая сложилась в связи с принятием закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где отменяются обязательства, ранее взятые на себя государством и органами местного самоуправления. Посмотрим по статьям.

Ордер - не договор
Вносится изменение в закон РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (часть первая статьи 4). Там есть запись о передаче в собственность помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма. Чтобы исключить неоднозначные толкования, делается корректировка. Предлагается слова "по договорам социального найма" заменить словами "на условиях социального найма". Это правильная поправка. Большинство граждан живет в квартирах, вселившись по ордеру. Со многими из них до 1 марта 2005 года так и не был заключен договор социального найма, но они имеют право до 1 января 2007 приватизировать свои квартиры.

Собственники в опасности
Дальше предлагается поправка, которая касается первой части Гражданского кодекса РФ. С ней совершенно нельзя согласиться. Идет ревизия норм о порядке распоряжения общим имуществом собственников. Вносятся изменения в 246, 247, 252 статьи Гражданского кодекса. Сейчас распоряжение общим долевым имуществом происходит с согласия всех собственников. Изъятие сделано в ЖК только для многоквартирных домов, причем совершенно не обязательно, чтобы там были созданы товарищества или ЖСК. Собственники жилых помещений на своих собраниях сами определяют порядок распоряжения общим имуществом. Этому посвящена в ЖК глава 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников". Там говорится, что решения могут приниматься двумя третями голосов от общего числа голосов. К сожалению, предлагается принять порочную концепцию. Дописываются слова "если законом не установлен иной порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности".
Что может получиться? Любым федеральным законом можно установить иной порядок распоряжения, и здесь нет ограничений. Если будут приняты эти поправки, тогда в соответствии с любым федеральным законом можно будет принять решение, за которое проголосует всего 50% или 30% собственников. Я считаю, что это грубейшее нарушение прав собственников. Могут быть самые разные ситуации. Представьте, что нежилые помещения равны по площади жилым, а ведь количество голосов, которым обладает каждый собственник на собрании, пропорционально его доле площади в доме. Тогда собственники нежилых помещений могут проигнорировать интересы жильцов. Кстати, такое положение скажется на управлении жилым домом, на его содержании.
Ответим и за перепланировку, и за переустройство
Дается поправка, корректирующая административный кодекс. В части 2 статьи 7.21 кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях после слова "перепланировка" дописывают слова "и (или) переустройство", так как необходимо предусмотреть ответственность не только за самовольную перепланировку жилых помещений, но и за их переустройство.

Лишняя норма
Статья 4 законопроекта вносит изменения в ЖК. Она исключает из статьи 46 часть 7, в которой рассматривается ситуация, когда в доме всего один собственник. Разумеется, в таком случае он принимает решение единолично. Эта поправка нужна, норма была избыточная.
Реорганизовать и ликвидировать!
Следующая поправка исправляет совершенную нелепицу. В проекте предлагается исключить часть 2 статьи 140 "Реорганизация товарищества собственников жилья". В ней говорится, что ТСЖ по решению общего собрания могут быть преобразованы в ЖСК или ЖК. А в статье 14 закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" записано, что ЖК или ЖСК, в котором все члены внесли паевые взносы за квартиры, подлежат "до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации". Одна статья противоречит другой. Причем, непослушные ЖСК будут ликвидированы в судебном порядке. Я категорически возражаю против такого способа ликвидации ЖСК.

Права первоочередников и внеочередников сохранятся
Поправка, по которой наши мнения совпали, касается части 2 статьи 6 закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Речь идет о гражданах, которые были приняты на учет до 1 января 2005 года. Им гарантируется получение жилых помещений по договорам социального найма. Отмечено, что этим гражданам предоставляют жилые помещения в порядке, предусмотренном кодексом. А в ЖК институт первоочередного получения жилья ликвидирован, его просто нет. Но так как в части 2 статьи 55 Конституции говорится, что не могут в РФ приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан, то авторы кодекса решили исправить свои ошибки, исключить возникающую неопределенность в отношении прав "старых" очередников. Они предлагают дополнить норму словами, что сохраняется право на получение жилых помещений, "в том числе право получения жилых помещений в первоочередном и внеочередном порядке". Это абсолютно правильно. Правда, в нашем проекте эта норма изложена более подробно.

Земельная статья улучшилась
Предлагается также в законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" изменить статью 16, которая говорит о том, что будет с землей, на которой расположен многоквартирный дом. Новая редакция этой статьи лучше предыдущей. Изменения касаются порядка определения границ имеющегося земельного участка, на котором расположены дом и объекты недвижимости. Определяется срок: в течение 30 дней со дня подачи заявления о проведении кадастрового учета земельного участка осуществляются все предусмотренные законодательством действия, включая подготовку проекта границ участка. И еще один срок: в течение 3 дней со дня выдачи документов кадастровая карта (план) земельного участка передается исполнительными органами власти или местного самоуправления лицу, обратившемуся с заявлением. Раньше сроки не указывались. Это плюс. В этом смысле новая редакция статьи лучше, но она не совершенна. Это понимают сами авторы, и они собираются работать над ней дальше.

Власть отказалась делать ремонт
Пересматривается еще одна норма. Статья 18 закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" говорит о том, что орган местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей организации, если собственники в течение года, то есть до 1 марта 2006 года, не выберут способ управления. Либо это решение о выборе не будет реализовано. Тогда за них выбор сделает власть, государственная или местная.
А вот дальше предлагается дополнить текст: "Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации". В связи с отменой закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" это заявление - фактически отказ от ранее взятых обязательств. Прежде четко было сказано, что за бывшим наймодателем, то есть государством или муниципалитетом, сохраняется обязанность по капитальному ремонту. Сейчас власть пытается сбросить с себя все ранее принятые обязательства и самое главное - по капитальному ремонту ветхих домов, которые граждане приватизировали, надеясь на обязательства властей.
Цена вопроса по стране - несколько триллионов рублей. Но эти обязательства можно было бы выполнять постепенно, не за один год. К сожалению, вместо этого пытаются полностью отказаться от своих обещаний, переложить это бремя на плечи собственников.

Наш проект поправок к ЖК направлен на защиту конституционного права граждан на жилище, устранение нарушений Конституции РФ, противоречий с Гражданским кодексом РФ. Этот проект поддержали независимые депутаты, депутаты от КПРФ и фракции "Родина".


Нельзя избавиться от бывшего супруга, продав квартиру
Начнем с нормы, которая вызвала острую дискуссию в обществе. В статье 31 (часть 4) кодекса отмечено, что право пользования жилым помещением не сохраняется за бывшим членом семьи собственника. Но есть исключения. Суд может принять решение о сохранении права пользования или обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жильем. (Кстати, статья 31 не может быть применена к тем, кто вместе с собственником помещения имел равные права пользования в момент приватизации, но отказался от нее). Тем не менее, есть в статье 31 часть 5, где говорится, что до истечения срока, определенного судом, "право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права". Имеется в виду, что собственник может продать квартиру, и тогда не только бывшие члены семьи, но и нынешние окажутся на улице. Мы предлагаем исключить слова "одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника". И тогда остается корректная формулировка: до истечения указанного срока право пользования может быть прекращено, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Помимо этого вносим изменения в статью 292 (часть 1) ГК. Пункт 4 этой статьи дополняем абзацем: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства по сохранению права пользования жилым помещением или обеспечению иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования в соответствии с законом или на основании судебного решения, допускается после исполнения таких обязательств". Иначе бывшему супругу будет бессмысленно обращаться в суд.

Включить в цену стоимость ремонта
Еще один существенный момент. Предлагаем в тех случаях, когда дом не ремонтировался, а его уже сносят, так как земельный участок потребовался для государственных или муниципальных нужд, вспомнить об неисполненных обязательствах государства. В выкупную цену квартиры включить стоимость непроизведенного капитального ремонта. (Статья 32, часть 7). Таким образом, рыночная стоимость старой квартиры сравняется с рыночной стоимостью отремонтированной. Справедливо.

А что такое "коммунальная квартира"?
В ЖК используется понятие "коммунальная квартира", а его определения нет. Вносим в кодекс определение, что такое квартира коммунального заселения или коммунальная квартира.
В старом ЖК РСФСР говорилось о квартирах, заселенных несколькими нанимателями по отдельным договорам. Статья 46 устанавливала порядок заселения освободившихся в квартире жилых помещений: "Освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в жилых помещениях...". В неявном виде, но такое определение коммунальной квартиры давалось.
Сейчас ситуация изменилась. Во-первых, не только наниматели живут в коммунальных квартирах, но и собственники. После принятия Конституционным судом РФ соответствующего решения были внесены изменения и в закон о приватизации. Приватизация комнат в квартирах коммунального заселения была разрешена. В этих квартирах сейчас есть и собственники и наниматели, и только собственники, и только наниматели. Все три комбинации имеют право на существование.
Мы в проекте даем определение: "Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством". Основной признак - заселение квартиры.
Еще одна важная поправка. Складывается впечатление, что, исключив из ЖК норму о возможности заключения отдельного договора найма, хотят сделать вид, что у нас не будет новых квартир коммунального заселения. Чтобы в семье ни произошло: дети вступили в брак, появились новые семьи, родились дети, супруги расторгли брак (очевидно, что это бывшие члены семьи), тем не менее, эта квартира не будет признаваться коммунальной. Хотя в действительности - это "коммуналка". И все-таки по существу, если люди не являются членами одной семьи и занимают комнаты на основании договоров, сделок, например, раздела имущества, предусмотренных законодательством, эта квартира будет признаваться коммунальной.

Сдавая внаем, спросите соседа
И тут же вслед мы предлагаем поправку: "При передаче внаем жилого помещения в квартире коммунального заселения требуется согласие всех собственников и иных граждан, обладающих самостоятельным правом пользования жилыми помещениями в этой квартире". Это дополнение к статье 42 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире" (часть 7). Здесь идет речь о собственниках комнат. Почему это важно? Для нанимателей такая норма есть в ЖК (статья 76, часть 2). "Для передачи в поднаем жилого помещения, находящего в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей". Очевидно, что должна быть симметричная норма для собственников, иначе это нелогично. А обращений граждан по этому поводу очень много. Не должно быть половинчатого регулирования этого вопроса.

Чтобы не плодить "коммуналки", надо снять ограничения
Еще одна проблема, касающаяся коммунальных квартир. Ранее действовавшее законодательство, а именно статья 16 закона "Об основах федеральной жилищной политики" при освобождении комнаты в коммунальной квартире не содержала ограничений по выкупу комнаты. Тем более, что всех это устраивало. Выкупали по рыночной стоимости, а не по оценке БТИ, деньги шли в бюджет, а квартира переставала быть коммунальной. Что получается сейчас? Мало того, что сначала эту норму выбросили вообще из кодекса, потом вернули, но в усеченном варианте. Теперь если у вас больше нормы предоставления хотя бы на метр, то вы не сможете выкупить комнату соседа в "коммуналке". И коммунальное заселение этой квартиры сохранится. Такая норма направлена на консервацию коммунального заселения квартир, что противоречит нормальной политике и здравому смыслу. Мы предлагаем снять это ограничение. В статье 59, часть 3 слова, "которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления" заменить словами "проживающим в этой квартире".

Кого считать малоимущим?
Очень важный вопрос: кого считать малоимущими при постановке на учет? В кодексе должен быть критерий, ориентир. Предлагаем относить к малоимущим тех, у кого совокупный семейный доход и стоимость имущества, подлежащего налогообложению, за вычетом прожиточного минимума, не позволяет приобрести жилое помещение по нормам предоставления при оказании максимальной помощи семье в порядке и на условиях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации. (Дополнение в статью 49, часть 2). В Москве предоставляют 90%-ю субсидию, в других регионах - продажа с рассрочкой платежа или субсидия 70%. (Надо иметь в виду, что эта субсидия на покупку жилья, а не на оплату жилищно-коммунальных услуг, на которую может претендовать более узкий круг граждан, люди с очень низкими доходами.) В каждом субъекте Федерации есть своя программа максимальной помощи гражданам для приобретения жилья.

Необходимо вернуть в ЖК норму предоставления
Неоднократно мы говорили, что содержащаяся в проекте ЖК минимальная норма предоставления была выброшена, дабы не возлагать обязательства на федеральное правительство. Бедным регионам без помощи федерального бюджета с этой проблемой не справиться. И уже идут разговоры, что в регионах норма предоставления будет 12-14 кв. м общей площади на человека, а то и меньше. Мы считаем, что необходимо вернуть в ЖК (статья 50, часть 2) норму предоставления, которая по проекту должна была составлять не менее 15 кв. м общей площади на человека.
В Москве нельзя будет опуститься ниже нормы предоставления 18 кв. м общей площади на человека, потому что это записано в законе города Москвы "Об основах жилищной политике в городе Москве". Но в бедных регионах учетная норма не такая, как в столице (напомним, в Москве она - 10 кв. м общей площади на человека в отдельной квартире и 15 кв. м - в квартире коммунального заселения). Понятно, что сделать норму предоставления ниже учетной нельзя, а если учетную норму можно установить меньше, то и предоставить можно меньше.

Приватизация и права очередников
Исключаем из статьи 2 часть 2, в которой отменяются с 1 января 2007 года законы о приватизации жилищного фонда, "Об основах федеральной жилищной политики", о ТСЖ. Это совершенно неправильно. Приватизация должна заканчиваться только для тех, кто встает на учет после вступления в силу ЖК. Это принципиальная позиция.

О льготниках
Далее идет поправка в часть 2 статьи 6, совпадающая с поправкой Павла Крашенинникова и "единороссов". Тем, кто встал на учет до 1 марта 2005 года, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет "за исключением граждан, имевших право на предоставление жилого помещения вне очереди или в первую очередь. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются, соответственно, во внеочередном или первоочередном порядке".

Общежития остаются
Статью 7 предлагаем изложить в такой редакции: "Жилые помещения в жилых домах, иных строениях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям до их приватизации и отнесенные органами государственного учета к общежитиям, подлежат в соответствии с законодательством Российской Федерации оформлению в муниципальную собственность (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - в государственную собственность соответствующего субъекта Российской Федерации). Граждане и члены их семей, для которых фактически занимаемые изолированные жилые помещения являются местом жительства, имеют право заключить с органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге исполнительным органом власти) либо уполномоченным им лицом договор социального найма на фактически занимаемое изолированное жилое помещение в пределах нормы предоставления жилого помещения". Если общежития не оформлены в муниципальную собственность, то статус общежития у них остается.

За ремонт отвечает наймодатель
Исключаем из закона пункт 1 статьи 11, в котором пытаются исключить обязанность государства по капитальному ремонту социального жилья. Капитальный ремонт - это обязанность наймодателя.

Снова о приватизации
В статье 12 сказано, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Слова "по договорам социального найма после 1 марта 2005 года" заменяем словами "принятым на учет нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации". Запрет на приватизацию распространяется только на тех, кто будет признан нуждающимся после 1 марта 2005 года. Остальные граждане, которые живут в квартирах по договору социального найма или признаны нуждающимися в жилье, должны сохранить право на приватизацию. Жители аварийных домов, общежитий, служебных жилых помещений, вставшие на учет до вступления в действие ЖК, смогут реализовать свое право на приватизацию только после получения квартир.

Исключаем ограничения
В статье 13 говорится о том, что граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений. Здесь вычеркиваем ограничение: если они "состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете". Раньше такого условия не было в ЖК РСФСР.

Еще одно противоречие
Исключаем статью 14. О ней мы говорили выше, комментируя поправки "единороссов". В статье сказано, что ЖК или ЖСК, в котором все члены внесли паевые взносы за квартиры, подлежат "до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации". Причем, по истечении этого срока кооперативы ликвидируют в судебном порядке, с чем совершенно нельзя согласиться. В то же время, статья 122 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив по решению общего собрания может быть преобразован в ТСЖ, а ликвидация жилищного кооператива осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 123 ЖК РФ). Статья 14 закона противоречит статьям 30, 35, 55 Конституции РФ, статьям 2, 61, 116 ГК РФ, постановлению Конституционного суда РФ от 03.04.1998 года № 11-ПП.

Если бремя собственника непосильно
Статья 20 устанавливает, что малоимущие граждане теряют право на деприватизацию жилых помещений с 1 января 2007 года. И это при том, что с введением в действие ЖК собственники должны вносить плату за капитальный ремонт общего имущества дома, а также предусматривается рост налоговых платежей и отмена льготных категорий, освобожденных от уплаты налога на имущество. Это приведет к увеличению числа граждан, которые захотят стать социальными нанимателями. Чтобы защитить малоимущих, предлагаем исключить слова "до 1 января 2007 года". Люди должны иметь право деприватизировать свои квартиры и после этой даты.

Записала Светлана Амелехина